“已在第一时间依据政策对房贷利率进行了下调，当下我们执行的最新政策为：首套房贷利率是 3.4%，二套房贷利率在五环外购房为 3.6%，五环内购房为 3.8%。” 中国工商银行北京某支行贷款部的一位工作人员向记者说道。
2024 年 7 月 22 日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，该日的贷款市场报价利率（LPR）中，1 年期为 3.35%，5 年期以上为 3.85%。1 年期和 5 年期以上的 LPR 均较上月下降了 10 个基点，创下历史新低。这也是自今年 2 月 5 年期以上 LPR 大幅调降 25 个基点以来，本年度的第二次下调。
LPR 宣布下调后，各地的房贷利率也随之进行调整。
7 月 24 日，记者致电北京、上海、广州、深圳等地的多家银行了解到，目前新发放的房贷利率已随着最新公布的 LPR 下调。其中，北京、上海、深圳的首套房贷利率降至 3.4%，广州的首套房贷利率降至 3.1%；还有部分城市的部分银行首套房贷利率已降至 3% 以下。
在业内人士看来，此次央行降息正值二十届三中全会胜利召开之际，除了降低资金成本、支持实体经济回升之外，也为中国式现代化新征程营造了极为良好的货币金融环境，是对二十届三中全会 “坚定不移实现全年经济社会发展目标” 要求的积极响应。
各银行调整房贷利率
“当前首套房贷款利率为 3.4%。二套房在自贸区临港新片区、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山地区的房贷利率是 3.6%，市区房贷利率是 3.8%。” 中国建设银行上海某支行贷款部的工作人员表示，自 7 月 22 日起新发放的贷款可享受最新利率。在调整之前，上海的首套房贷利率为 3.5%，二套个人住房商业贷款利率为 3.9%，五大新城、宝山、临港等区域为 3.7%。
中国银行深圳某支行的工作人员同样告知记者，中国银行已跟随 LPR 下调房贷利率，目前首套房贷利率为 3.4%，二套房贷利率为 3.8%。招商银行广州某支行的工作人员表示，目前广州房贷利率调整后首套房贷利率为 3.05%，二套房贷利率为 3.45%。
值得注意的是，在广州的个别外资银行为吸引优质客户，对首套房贷款利率给予了更多优惠。例如汇丰银行，如果申请额度达到 400 万元以上，利率最低可降至 2.9%，成为广州首家利率低于 3% 的银行；此外，渣打银行也紧随其后，将最低利率降至 2.95%。
不过，“外资银行通常只办理二手房贷款，且不接受偏远地区如从化、增城、花都等非地铁周边的房产业务。并且由于许多购房者是通过中介机构购买二手房，房产中介机构有固定的合作银行，外资银行难以介入。” 广州房地产行业的一位业内人士表示。此外，外资银行只接受商业贷款，不能提供组合贷款，因此，尽管外资银行利率优势明显，但对市场的影响相对有限。
另外，记者注意到，此次降息后，有城市的首套房商业贷款利率也已下调至 2.95%。一位佛山当地房地产中介机构人士告诉记者，佛山市四大银行目前执行 3.05%，但有的银行首套房贷款利率可以做到 2.9%。此外，也有苏州房地产中介机构人士表示，苏州首套房商贷利率最低在 2.95% 至 3.1%。
市场利率下调乃大势所趋。5 月 17 日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布了多项支持房地产金融的举措，其中就包括取消房贷利率下限。目前多数城市的首套房贷利率已降至 3.1% 至 3.5% 之间，远远低于此前的市场平均水平，二套房贷利率也多数进入 “3%” 时代。
“从 LPR 的走势来看，今年一季度呈现出‘破 4’的态势，即从 4.2% 下降至 3.95%。7 月 22 日是今年的第二次降息，进一步引导房贷等成本的下降。” 易居研究院研究总监严跃进表示。
他举例称，以目前各地主流房贷利率进行计算，即 “LPR - 75BP” 的定价公式，那么过去的首套房贷主流利率为 3.2%，现在将下降至 3.1%。按照 100 万元贷款本金、30 年等额本息的还贷方式，房贷利息总额将减少近 2 万元，每月月供将减少 55 元。
中指研究院市场研究总监陈文静也表示，当前各地房贷利率均处于较低水平，部分城市的部分银行首套房贷利率已降至 3% 以下。此次 5 年期以上 LPR 下调，有助于引导首套房贷利率进一步下行，继续降低购房者的购房成本，有利于购房需求的释放，与前期 “稳市场”“去库存” 的配套政策叠加形成合力，有望助推核心城市的市场情绪进一步修复。
她进一步表示，预计未来各地的首套、二套房贷利率仍有下行空间和预期，降低购房成本仍将是支持购房需求释放的重要举措之一。
市场基本面未曾改变
本次降息也会直接影响到存量房贷利率。不过按照现行规定，降息效果需等到合同规定的重定价日才能显现，通常为购房者的贷款发放日或每年 1 月 1 日。
“此次 LPR 调整对于存量房贷的影响或许要到明年才能体现，届时相关房贷成本会有进一步下调的可能。若考虑到今年 LPR 已经累计下调了 35 个基点，那么明年预计 100 万元房贷的月供压力将减少 175 元。” 严跃进认为，目前各地呼声较高的存量房贷降息工作，其实更多是指下降基点。若目前新增房贷利率与早期存量房贷利率差持续增大，或将使得下半年降低存量房贷利率的工作提上议程。
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，“市场对于继续和持续降息的预期是存在的，居民购置商品房除了刚需以外，其他购房需求可能会选择等待，特别是在房价还在下跌，且有下跌预期的情况下。”
从市场来看，进入 7 月份，各能级成交环比仍在回落。克而瑞统计显示，7 月第一周，一线城市成交指数环比下降 90.11% 至 82.66%，二线城市成交指数环比下降 54.74% 至 43.19%，重点监测城市环比全面回落；第二周，整体仍呈现下行态势，一线城市成交指数环比增长 12.21% 至 94.92%，二线城市成交指数环比增长 4.25% 至 47.46%，三四线城市成交指数环比下降 19.36% 至 62.26%。
此前国家统计局公布的数据显示，二季度我国 GDP 同比增长 4.7%，较一季度有所放缓，特别是居民消费恢复较为疲软。上半年，房地产投资、销售、融资等各项指标仍在下滑。其中，1 至 6 月份，全国房地产开发投资同比下降 10.1%，新建商品房销售面积同比下降 19%，新建商品房销售额同比下降 25%。市场形势依旧不容乐观。
此次 LPR 降息，对商品房市场影响如何？
李宇嘉表示，利率下行一定会带来商品房销售的增长，一方面是降成本效应，另一方面是提振预期的效应。“但是，我们也要看到，从过往情况来看，降息仅仅能带动短期交易利好，但长期效应不足，原因是基本面并未改变。”