黄浦的豪宅融创外滩壹号院突破限价成功过会，徐汇滨江的小米地块即将成为全国 “地王”，上海楼市的话题常常围绕着 “豪宅” 与 “市中心” 展开，然而占据楼市供应近八成的外环新盘，却成为了 “沉默的大多数”。
它们缺乏吸引 “流量” 的能力，也没有能够博得 “眼球” 的资本。当下它们所面临的压力究竟有多大？未来这些楼盘又该如何破局？这是摆在项目操盘手以及城市管理者面前的一道难题。
Part.1
分化加剧，客源向头部汇聚
上海的城市半径持续在拓展，但外围楼盘却在楼市下行的环境中沦为了 “弃子”。
根据佑威数据中心的统计，2024 年 1 月 1 日至 7 月 24 日，上海新建商品住宅共成交 28806 套（已剔除临港 “双限房”），其中外环以内（内环内、内中环、中外环）共成交 8642 套，外环以外（外郊环、郊环外）成交 20164 套。
虽然外环新盘的成交套数并不低，但如果考虑到庞大的供应以及去化周期，今年以来上海郊区楼市的问题极为严峻。统计显示，1 - 7 月上海外环以内楼盘的平均去化率为 44.26%，而外郊环和郊环外楼盘的去化率分别为 30.13% 和 18.77%。
越往外围越难卖，这是人们目前对上海楼市的整体印象。过去几年曾经火爆过的崇明、临港、大虹桥，如今成为了新一轮的 “老大难”，过去的耀眼成绩终究只是昙花一现。
据凤凰网房产上海站统计，今年上半年上海 133 次开盘中，去化率在 20% 以下的楼盘多达 39 个，其中九成以上来自外环以外。临港的东来壹号自 5 月开盘至今网签依然为 0，奉贤奉发的两个楼盘共售出 5 套房，松江国贸鹭原去化率不到 3%，金山华纺棠樾售出 3 套房，青浦徐泾蟠龙里去化率为 20%。
这些远郊楼盘，由于位置上存在短板，并且价格相比周边二手房没有优势，这对营销操盘团队提出了更高的要求。以临港万祥板块的东来壹号为例，项目距离上海市区超过 50 公里，与临港新片区主城区的距离也有约 14 公里。它是中铁十五局集团在上海的首个住宅楼盘，也是与临港投控的首次合作。
作为曾被寄予厚望的 “首秀”，东来壹号在去年二季度就开放了展厅，历经整整一年的蓄客，进行了铺天盖地的广告宣传，据传营销费用就高达几百万元。今年 5 月，项目以低于联动价的价格（27936 元 /㎡）开盘，外加赠送家装礼包、采用渠道分销等，几乎所有常见的营销手段都用了一遍，但结局依然残酷：截至 7 月 26 日，东来壹号的销售业绩为零。
“滞销” 成为了外环楼盘相同的命运。在 5% 折扣的大限之内，远郊楼盘大多用足折扣，即使再加上渠道分销以及一些 “擦边” 的车位券、免物业费、送家电等促销活动，也无法让更多的客户心动买单。
网上房地产数据显示，截至 7 月 26 日，上海外环区域的嘉定、金山、青浦、奉贤、松江 5 区，共有超过 33000 套新房库存待消耗。
Part.2
每一次 “新政”，竟都是对外环楼盘的 “二次伤害”
5 月以来，全国以及上海楼市进入政策密集发布期，降首付、降利率、降低社保年限，当限购的门槛越来越低，对于上海外环楼盘来说，这竟然不是机会，而是 “伤害”。
以上述临港东来壹号为例，该项目相关负责人表示，5 月 27 日上海 “沪九条” 出台后，更多购房客户关注市区的楼盘，反而让地处远郊的临港市场变得更加冷清。
一位负责奉贤某盘的营销总告诉凤凰网房产，“本来有些打算买我们这里房子的人，他们一看新政来了首付门槛低了，反而想垫垫脚去买更靠近市区的房子”，新政以来，其项目案场客流量不增反降，“流量都被市中心给吸走了”。
从全国范围来看，这样的 “吐槽” 同样适用。
于是廊坊、天津 “埋怨” 北京步子迈得太大；嘉兴、昆山 “责怪” 上海姿态放得太低，但在大环境晦暗不明的当下，一线城市的楼市就如同 “强心剂” 一般的存在，不容有失。
“抢占核心城市、核心地段的优质资产”，今年以来，这句话在全国范围内被广泛提及，上海市中心的豪宅，成为富人资产配置的优选。相比上半年上海 23 个豪宅盘卖出 1000 亿元的销售额，远郊楼盘的销量明显黯然失色。
Part.3
“去库存” 的出路在哪里？
形势已然严峻，城市管理者当然不会袖手旁观，于是崇明、金山、临港的房源供应开始减量，土地供应也逐渐暂停，目的就是为了消除这一轮楼市供应。
配售型保障性住房，这一楼市新物种似乎也将很快与大家见面。虽然有一种说法是，配售型保障性住房会对当地商品房形成一定冲击，但另一种说法是，有可能会由政府指定企业主体收购过剩的商品房用作 “保障房”，这样一来，郊区去库存和动迁安置目标就可以同步达成。
凤凰网房产上海站注意到，5 月 6 日，上海住建委对一个提案的答复中提到，对于部分存在商品房去化有一定难度、合作企业资金有压力、属地政府有积极性的 “城中村” 改造项目，创新试点 “房票安置” 方式。
远郊楼市库存过剩已成事实，市场也在汇聚各方智慧共谋出路，我们也应该对未来报以正向的期待。新建商品住房，是为了满足居民新增的住房需求和改善居住条件而存在，无论如何，郊区新房不应该成为 “沉默的大多数”